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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  試舉一例，某房地產開發商的某地產項目取得應稅收入10000萬元，其扣除項目總計6000萬元。那麼其取得的增值額就是4000萬元，經計算可知，應繳納的土地增值稅為1300萬元。

  昨天是土地增值稅開征10周年，但在這10年間，由於上述種種原因，這個稅從來就沒有好好征過。

  國傢對土地增值稅的納稅人並無特殊規定。不論是國傢機關、國企，還是外企、私企，隻要取得瞭應稅收入，都要納稅。因此，不論是華遠、SOHO還是萬科，都要納稅。

  在實踐中，為瞭盡早銷售商品房，開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但簽瞭預售合同，房屋的產權並未發生轉移，因此還無需繳納土地增值稅。隻有當簽訂正式的商品房買賣合同，這時房屋的產權才從地產商轉移到瞭購房者手中。

  從性質上看，土地增值稅可以說是一種"暴利稅"。對於在售的普通住宅，隻有增值率高於20%，才會征稅。當然，增值越多，稅率也越高。不過如果你想把自住的房賣瞭，大可不必擔心。自2008年11月1日起，我國對居民個人交換或轉讓住房，一律免征土地增值稅。

  央視一個月前曾批地產商"欠繳3.8萬億土地增值稅"，結果，這期節目引來地產商和稅務部門的集體不滿，更是被某地產大佬斥為"愚蠢無知"。就在普通民眾還沒弄清怎麼回事時，國稅總局的一紙聲明終結瞭這場爭論：巨額欠稅存誤讀。

  客觀上來說，土地增值稅可以算是我國最復雜的一個稅種。房地產開發建設周期長，抵扣項目的具體金額在完工前難以確定。比如，對房地產企業來說，新建項目按規定抵扣五項：地價款和相關費用(契稅等)、房地產開發成本(土地征用及拆遷補償、前期工程費、基礎設施費等)、房地產開發費用(指銷售、管理和財務三項期間費用，但這裡扣除的不是這些，而是按另外的標準扣除)、有關的稅金(兩稅一費：營業稅、城建稅和教育費附加)和其他扣除項目(前兩項之和*20%)。這些都需要一項一項地核算，而且往往需要審核大量跨年度的收入、成本和費用情況。

  看來，土地增值稅不論征與不征，地產商都是地方政府的"金主"，得罪不起。也難怪廣東荔灣地稅局副局長趙志強要拿腦袋替萬科擔保瞭。

  央視和地產商孰對孰錯姑且不論，土地增值稅征管不力是不爭的事實。從稅制設計上說，這一稅種是否過於復雜？地方稅務人員是否能勝任稅收的征管工作？為何留有這麼多的漏洞？如何改變地方政府依賴土地財政、官商結盟的現狀？國稅總局在反駁央視之餘，可能還需要反思這些問題。

  土地增值稅，是對轉讓國有土地使用權及其建築物和附著物的單位和個人征收的一種稅。它是非常年輕的一個稅種，自1994年才開始征收。在此之前，國有土地是無償使用的，而個人對房屋也隻有居住權，沒有產權。土地和房屋都不進入市場流通，自然不會征稅。

  由此可見，對地產商而言，土地增值稅可是一大筆錢。他們不大可能主動繳稅，自然能拖就拖。而事實上他們拖起來也很方便。

  但需要指出的是，預售制度本身是有問題的。因為它明顯對開發商有利，使他們既能轉嫁銷售風險，又能合法避稅。而購房者則要承擔風險，如房屋質量問題、房屋規劃的變更問題、房屋功能的缺失等。

  央視這次打中瞭嗎？

  但這不是主要原因。地方政府收稅的積極性不高，其實並不難理解。如果收得太狠瞭，地產商賺不到錢，就不會來當地投資，地價就炒不上去，如此一來可謂因小失大。數據顯示，2012年，全國土地出讓金收入2.7萬億，但土地增值稅收入僅2719億元，相差近10倍。

  讀者可能會問，如果我故意留著一間房不賣，那就不算賣完，是不是就不用納稅瞭？沒錯，不過前提是當地地稅局不來征收。根據規定，符合以下條件的，稅務部門"可以"征收(當然也可以不征)：1、已轉讓面積占總可售面積的85%以上或雖未超85%，但剩餘部分出租或自用。2、取得銷售許可證滿3年還沒賣完。3、公司要註銷。4、省稅務機關規定的其他情況。

  為什麼地方政府積極性不高？

  註意，這裡說的是"應當"。而符合這一條件的隻有三種情況：1、房產項目售罄。2、整體轉讓未竣工項目。3、直接轉讓土地。

  土地增值稅的計算方式很復雜。在我國現有的18個稅種中，土地增值稅是唯一按"四級超率累進稅率"征收的一種稅，獨具特色。所謂"超率"，是指增值額超過抵扣項目金額的比率。如下表：

  所以，很多時候地方稅務部門掌握著征與不征的主動權，睜隻眼閉隻眼並不算違法。有的房企專門成立一傢項目公司，等樓盤賣完瞭，公司也隨即註銷。征不征？現在不征將來找誰去？有的房企死守85%的紅線，但3年以後，征不征？

  什麼情況下應當繳稅？

  什麼是土地增值稅？

  但央視顯然不服氣，並於去年12月30日做出瞭回擊。這次萬科的某地產項目"不幸"地成瞭靶子。那麼，土地增值稅到底是怎麼回事？央視打錯人瞭嗎？

  事實上，為瞭擴大土地的出讓面積，獲得短期高額收益，地方政府往往突擊加大基礎設施建設力度，越權減免稅收，以吸引投資。土地出讓金可歸本屆政府自由支配，但這其實是寅吃卯糧，因為土地就那麼多，本屆政府賣完瞭，下屆不僅沒有相應收入，還可能要繼續負擔開發配套投入、補償款等。這樣的結果是，歷屆政府都熱衷在任內批地賣地。

  此外，地方政府緩征土地增值稅，其實是預留瞭稅收增長的空間。如果上級要求加大征管力度，要求完成全年的稅收任務，地方稅務機關就可以跟地產商打個招呼，讓他們加快匯算清繳。

  我國自1994年起實行的分稅制改革大大加強瞭中央的財權，但其弊端也日益凸顯：地方政府的事權與財力嚴重不匹配。在這種情況下，土地增值稅是少數幾個地方能"操縱"的稅種之一。地方政府希望能在稅收收入上留有回旋的餘地。

  不過，需要註意的是，土地增值稅的清算單位並非房企，而是獲得審批的房地產項目。因為一傢房企可能有多個地產項目，其進度可能並不一致，但隻要有一個達到瞭清算條件，就要納稅。

內容來自sina新聞



  在央視的鏡頭中，趙志強堅稱萬科沒達到清算條件，他可能是對的。央視將"預售比例超過85%"作為達到土地清算條件是有問題的。前文已經提到，我國稅法規定的是"已轉讓的房地產建築面積"達到總可售面積的85%，這裡的"已轉讓"和"預售"不是一個概念。

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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-05/08272566263.shtml

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